Indice des loyers commerciaux (ILC)

L'ILC fait évoluer le loyer de la plupart des baux commerciaux, à trois moments : chaque année si ton bail contient une clause d'indexation, tous les trois ans en cas de révision, et au renouvellement du bail. Chacun de ces mécanismes regarde l'indice sur une période différente. Cette page te donne les trois, trimestre par trimestre, avec le calcul qui va avec et ce que dit la loi.

Tableau de l'indice des loyers commerciaux depuis 2005

Le tableau reprend toutes les valeurs de l'ILC publiées par l'INSEE, du 2e trimestre 2026 au 1er trimestre 2005. Les valeurs sont celles de l'INSEE, au centième, sans retouche. Les variations sont calculées par Cadrio à partir de ces valeurs, et contrôlées contre la variation annuelle que publie l'INSEE.

Chaque colonne répond à une question précise :

• Valeur : l'indice du trimestre, en base 100 au 1er trimestre 2008. C'est le chiffre à reporter dans la formule de calcul de ton loyer.
• Parution au JO : la date de publication au Journal officiel. L'INSEE diffuse la même valeur quelques jours plus tôt.
• Sur un trimestre : l'évolution par rapport au trimestre précédent. Elle montre la tendance, mais ne sert à calculer aucun loyer : aucune règle du bail commercial ne compare deux trimestres qui se suivent.
• Sur un an : l'évolution par rapport au même trimestre de l'année précédente. C'est la variation appliquée par une clause d'indexation annuelle.
• Sur 3 ans : l'évolution par rapport au même trimestre trois ans plus tôt. C'est le plafond d'une révision triennale, pour un loyer fixé trois ans auparavant.
• Sur 9 ans : l'évolution par rapport au même trimestre neuf ans plus tôt. C'est le plafond de la hausse au renouvellement d'un bail de neuf ans, quand le bail ne prévoit pas d'autre trimestre de référence.

Valeurs de l'ILC en 2026 et 2025

Les trois dernières années, trimestre par trimestre, avec la variation sur un an sous chaque valeur. Les trimestres pas encore publiés sont marqués « à paraître ».

Évolution de l'ILC depuis 2008

Les valeurs du tableau, avec celles de l'ILAT et de l'ICC et toutes les variations, se téléchargent en CSV pour Excel ou en JSON.

Comment calculer l'indexation de ton loyer avec l'ILC ?

Pour indexer un loyer commercial, multiplie le loyer actuel par le nouvel indice, puis divise par l'indice de référence :

Nouveau loyer = loyer actuel × nouvel indice ÷ indice de référence

L'indice de référence est celui qui a servi à calculer le loyer actuel. Le nouvel indice est celui du même trimestre, un an plus tard pour une indexation annuelle. Le trimestre à retenir est écrit dans ta clause : c'est lui qui décide, pas la date du jour.

Prenons les deux derniers indices du 2e trimestre. Un loyer de 2 400 € par mois, indexé sur l'ILC du 2e trimestre, devient 2 400 × 137,16 ÷ 136,81 = 2 406,14 € par mois, soit 6,14 € de plus par mois et 73,68 € sur l'année.

Deux méthodes donnent le même résultat : partir du loyer actuel et de l'indice qui a servi à le calculer, ou partir du loyer de départ et de l'indice de base du bail. Mélanger les deux, en appliquant la variation depuis l'indice de base au loyer actuel, compte deux fois les hausses passées.

Si ton loyer a été fixé il y a plusieurs années, le tableau des coefficients te donne directement le multiplicateur jusqu'au dernier indice publié. Choisis le trimestre de ta clause, puis lis la ligne de l'année où le loyer a été fixé.

Pour reconstituer chaque échéance depuis ton entrée dans le local, utilise le calculateur d'indexation plus bas sur cette page.

Qu'est-ce que l'indice des loyers commerciaux ?

L'indice des loyers commerciaux (ILC) est un indice trimestriel publié par l'INSEE, créé par la loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008. Il sert de référence pour indexer et réviser le loyer des baux commerciaux des commerçants et des artisans. Il est exprimé en base 100 au 1er trimestre 2008 : un ILC de 137,16 signifie que l'indice a progressé de 37,16 % depuis cette date.

Ce n'est pas une moyenne des loyers pratiqués. L'ILC ne mesure pas ce que paient les commerçants : il mesure l'évolution de prix qui servent de repère pour faire évoluer un loyer, surtout les prix à la consommation, et pour un quart le coût de la construction. Un ILC en hausse ne veut donc pas dire que les loyers de ta rue augmentent. Le loyer de départ dépend du marché, et seule son évolution dépend de l'indice.

À qui s'applique l'ILC ?

L'ILC concerne les locataires commerçants et artisans : les commerçants immatriculés au registre du commerce et des sociétés, et les artisans immatriculés au répertoire des métiers. Boutiques, restaurants, salons de coiffure, boulangeries, fleuristes : la plupart des métiers de la rue relèvent de cet indice.

La note méthodologique de l'INSEE en exclut trois cas, même quand le local est loué par un bail commercial :

• les activités exercées dans des immeubles à usage exclusif de bureaux ;
• les activités exercées dans des plateformes logistiques, comme les entrepôts ;
• les activités industrielles : manufactures, fabriques, usines, entreprises de transport.

Pour les bureaux, les entrepôts logistiques et les professions libérales, l'indice de référence est l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Pourquoi les baux commerciaux utilisent l'ILC

D'abord parce que la loi le présume en rapport avec le bail. Le code monétaire et financier interdit les indexations sans lien avec l'objet du contrat. Pour les activités commerciales et artisanales, une clause indexée sur l'ILC est réputée en relation directe avec l'objet du bail : elle est donc valable sur ce point.

Ensuite parce qu'il bouge moins que l'indice qu'il a remplacé. Avant 2008, les loyers commerciaux suivaient l'indice du coût de la construction, beaucoup plus heurté, comme le montre la comparaison plus bas.

Enfin parce qu'il ne change plus une fois publié. L'INSEE le qualifie d'indice « non révisable » : la valeur que tu lis aujourd'hui pour un trimestre sera la même dans dix ans. Une clause peut donc s'y référer sans ambiguïté, et un juge peut recalculer un loyer des années plus tard.

L'ILC en chiffres clés

Ces repères sont recalculés à chaque publication de l'INSEE, à partir des valeurs du tableau.

Comment l'ILC est-il calculé ?

Depuis le 4e trimestre 2021, l'ILC est la somme pondérée de deux composantes : 75 % pour les prix à la consommation et 25 % pour le coût de la construction, chacune prise en moyenne sur un an. L'INSEE l'obtient en appliquant à l'ILC du même trimestre de l'année précédente l'évolution de cette somme sur un an.

La formule depuis le 4e trimestre 2021

• 75 % pour les prix à la consommation hors tabac et hors loyers de l'ensemble des ménages, en France métropolitaine et dans les DOM, en moyenne sur les douze derniers mois ;
• 25 % pour l'indice du coût de la construction (ICC), en moyenne sur les quatre derniers trimestres.

Les deux moyennes sont ramenées à 100 sur leur valeur du 1er trimestre 2008. L'indice se calcule ensuite en chaîne, d'une année sur l'autre :

ILC = ILC du même trimestre un an plus tôt × (75 % prix + 25 % construction) ÷ (la même somme un an plus tôt)

Jusqu'au 3e trimestre 2021, la formule comptait une troisième composante, le chiffre d'affaires du commerce de détail : 50 % pour les prix à la consommation, 25 % pour le coût de la construction et 25 % pour le commerce de détail. Un décret du 14 mars 2022 l'a retirée, à compter du 4e trimestre 2021.

Méfie-toi des sources qui donnent encore l'ancienne formule. Au 12 octobre 2026, c'est même le cas de la fiche « définition » de l'INSEE, alors que sa note méthodologique et ses publications trimestrielles donnent bien la formule actuelle.

Pourquoi l'ILC réagit avec retard

Les deux composantes sont des moyennes : douze mois de prix, quatre trimestres de construction. Un mois de forte inflation ne pèse donc que pour un douzième dans la composante prix. L'indice réagit avec retard et sans à-coup, dans un sens comme dans l'autre : il continue de monter quelque temps après un ralentissement des prix, et il redémarre lentement après une baisse.

En pratique, ton loyer indexé évolue à peu près comme l'inflation moyenne de l'année écoulée, corrigée par le coût de la construction. Pour anticiper ta prochaine indexation, regarde les deux : l'inflation publiée chaque mois par l'INSEE, et la tendance de l'ICC.

ILC, ILAT ou ICC : quel indice pour ton bail ?

Trois indices de l'INSEE peuvent figurer dans un bail portant sur un local professionnel : l'ILC pour les commerçants et les artisans, l'ILAT pour les bureaux et les professions libérales, et l'ICC, l'ancien indice de référence, qu'on trouve encore dans des baux anciens. Le code monétaire et financier présume que chacun est en rapport avec l'objet du bail, ce qui permet de l'utiliser dans une clause d'indexation.

L'ILAT a été créé par une loi du 17 mai 2011 pour les activités tertiaires qui ne sont ni commerciales ni artisanales : bureaux, cabinets de professions libérales, entrepôts logistiques. Sa troisième composante, le PIB en valeur, le rapproche de la conjoncture générale. Il a sa propre base, 100 au 1er trimestre 2010 : comparer une valeur d'ILAT à une valeur d'ILC n'a pas de sens, seules leurs variations se comparent. Son tableau complet et ses règles sont sur la page de l'ILAT.

L'ICC mesure l'évolution du prix de construction des bâtiments neufs à usage d'habitation en France métropolitaine. Malgré son nom, c'est un indice de prix, tiré des marchés passés entre maîtres d'ouvrage et entreprises de construction, et non un coût de matériaux. Sa base remonte à 1953, d'où des valeurs à quatre chiffres. Son historique complet est sur la page de l'ICC.

L'ILC a remplacé l'ICC

Avant 2008, les loyers commerciaux suivaient l'ICC. Cet indice varie fortement d'un trimestre à l'autre : depuis 2006, ses variations sur un an sont allées de −5,77 % (3e trimestre 2009) à +10,46 % (3e trimestre 2008), contre −1,88 % (4e trimestre 2009) à +6,69 % (1er trimestre 2023) pour l'ILC. Un loyer indexé sur l'ICC suivait ces à-coups, sans rapport avec l'activité du commerce qui occupait le local.

La loi de modernisation de l'économie a créé l'ILC en 2008. La loi Pinel du 18 juin 2014 a terminé la bascule : pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, la révision triennale et le plafonnement du loyer au renouvellement se calculent avec l'ILC ou l'ILAT, et plus avec l'ICC. L'ICC reste autorisé dans une clause d'indexation, et beaucoup de baux anciens y font encore référence.

Et si l'indice de ton bail ne correspond pas à ton activité ? C'est la clause qui s'applique telle qu'elle est écrite, tant que personne ne la conteste. Si tu exerces une activité de bureau avec un bail indexé sur l'ILC, ou l'inverse, la présomption du code monétaire et financier ne joue plus et la validité de la clause s'apprécie au cas par cas. C'est une question à poser à un avocat avant de renégocier.

Indexation, révision triennale, renouvellement : quand l'ILC s'applique

L'ILC intervient dans trois mécanismes qui n'ont ni la même origine ni la même période de calcul : l'indexation prévue par le bail, la révision triennale prévue par la loi, et le plafonnement du loyer au renouvellement. Les confondre est la source d'erreur la plus fréquente.

L'indexation annuelle, prévue par le bail

L'indexation n'est pas une obligation légale : elle existe parce que le bail contient une clause d'indexation, qu'on appelle aussi clause d'échelle mobile. Elle joue alors automatiquement à chaque échéance, sans que le bailleur ait à la demander, à la hausse comme à la baisse.

Un garde-fou existe. Si le jeu de la clause fait varier le loyer de plus d'un quart par rapport au dernier prix fixé par accord ou par le juge, le bailleur comme le locataire peut demander une révision du loyer. La hausse qui en découle ne peut alors pas dépasser 10 % du loyer de l'année précédente, par an (article L145-39 du code de commerce).

La révision triennale

Même sans clause d'indexation, le bailleur ou le locataire peut demander la révision du loyer, trois ans au moins après l'entrée dans les lieux ou après le début du bail renouvelé, puis tous les trois ans. Le loyer révisé prend effet à la date de la demande.

La variation est plafonnée. À la hausse comme à la baisse, elle ne peut pas dépasser la variation de l'ILC, ou de l'ILAT, depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Ce plafond ne saute que si l'une des parties prouve une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ayant entraîné à elle seule une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Même dans ce cas, la hausse est étalée : pas plus de 10 % du loyer de l'année précédente par an (article L145-38).

Dans le tableau, la colonne « Sur 3 ans » donne ce plafond pour un loyer fixé trois ans plus tôt au même trimestre : +4,06 % entre le 2e trimestre 2023 et le 2e trimestre 2026.

Le renouvellement au bout de neuf ans

À la fin du bail, la hausse du loyer renouvelé est plafonnée, pour un bail de neuf ans au plus : elle ne peut pas dépasser la variation de l'ILC, ou de l'ILAT, depuis la fixation initiale du loyer du bail qui s'achève. Si le bail ne précise pas le trimestre de référence, on retient la variation sur les neuf ans qui précèdent le dernier indice publié. Si le renouvellement intervient après la date d'expiration prévue, la période s'allonge d'autant (article L145-34).

Sur les neuf dernières années, du 2e trimestre 2017 au 2e trimestre 2026, l'ILC a progressé de 24,69 %. C'est la colonne « Sur 9 ans » du tableau.

Le plafond tombe dans plusieurs cas : une modification notable des éléments qui déterminent la valeur locative (caractéristiques du local, destination des lieux, obligations des parties, facteurs locaux de commercialité), un bail dont la durée dépasse douze ans par l'effet d'une tacite prolongation, ou une clause du bail qui écarte le plafonnement en raison de sa durée. Le loyer est alors fixé à la valeur locative, mais la hausse reste étalée : 10 % au plus du loyer de l'année précédente, chaque année.

Ces trois règles valent pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. Pour un bail plus ancien encore en cours, les références peuvent différer, en particulier sur l'ICC.

Calculateur d'indexation du loyer commercial

Le calculateur reconstitue l'évolution de ton loyer depuis ton entrée dans le local : il applique l'indice prévu par ton bail (ILC, ILAT ou ICC) à chaque échéance d'indexation, jusqu'au dernier indice publié. Renseigne l'indice et le trimestre de ta clause, le mois d'indexation, puis un loyer que tu connais et sa date. C'est le moyen le plus rapide de vérifier qu'aucune année n'a été oubliée, ou que le bon trimestre a été retenu.

Le calcul est indicatif : il suit la formule usuelle d'une clause d'indexation annuelle. Il ne traite ni la révision judiciaire ni le déplafonnement, qui dépendent de la valeur locative.

Les clauses d'indexation qui ne tiennent pas

Une clause d'indexation est négociée entre bailleur et locataire, mais elle doit respecter des règles d'ordre public. La partie de la clause qui les enfreint est réputée non écrite : elle est traitée comme si elle n'avait jamais figuré dans le bail. Trois cas reviennent souvent.

Une clause qui ne joue qu'à la hausse

Certaines clauses prévoient que le loyer ne peut qu'augmenter, ou qu'il ne descendra jamais sous le loyer de départ. Pour la Cour de cassation, une clause d'échelle mobile doit jouer dans les deux sens. Dans un arrêt du 30 juin 2021, elle a précisé que seule la stipulation qui écarte la baisse est réputée non écrite : le reste de la clause continue de s'appliquer, y compris, dans cette affaire, une limite de hausse de 3 % par an.

Avec un ILC en baisse sur un an pendant trois trimestres de suite, du 3e trimestre 2025 au 1er trimestre 2026, la question n'a rien de théorique. Si ton bail bloque la baisse, l'indexation appliquée sur cette période mérite un second regard. Notre astuce sur la baisse de loyer que ton bailleur ne t'annoncera pas montre comment la repérer sur ton avis d'échéance.

Une période de variation plus longue que l'intervalle entre deux révisions

Le code monétaire et financier répute non écrite toute clause qui fait jouer l'indice sur une période plus longue que la durée entre deux révisions. C'est ce qu'on appelle une distorsion. Exemple : un loyer révisé chaque année, mais calculé en comparant le dernier indice à un indice publié dix-huit mois plus tôt.

Garder le même indice de base d'une année sur l'autre n'est pas pour autant interdit. Dans un arrêt du 3 décembre 2014, la Cour de cassation a jugé qu'une telle clause reste valable tant que la période de variation de l'indice coïncide avec celle du loyer.

Une indexation qui fait varier le loyer de plus de 25 %

C'est le garde-fou de l'article L145-39 vu plus haut. Au-delà d'une variation d'un quart due au seul jeu de la clause, le bailleur comme le locataire peut demander une révision, qui ramène le loyer vers la valeur locative. Avec l'ILC, ce seuil met des années à être franchi : sur neuf ans, l'indice a progressé de 24,69 %.

Ce que la loi autorise depuis mai 2026 : la clause « tunnel »

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique ouvre une possibilité nouvelle. Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026, une clause peut encadrer la variation annuelle de l'ILC « dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse » : un plafond et un plancher symétriques. La symétrie est la condition : un encadrement qui ne jouerait que dans un sens n'entre pas dans ce cadre. Notre astuce explique comment négocier un tunnel pour ton prochain bail.

Ces situations relèvent d'un avocat. Cette page t'aide à repérer un écart et à chiffrer ce qu'il représente, pas à trancher un litige.

Le plafonnement de l'ILC à 3,5 % entre 2022 et 2024

Face à la poussée de l'inflation, la loi du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat a plafonné à 3,5 % la variation annuelle de l'ILC pour les petites et moyennes entreprises, du 2e trimestre 2022 au 1er trimestre 2023. Une loi du 7 juillet 2023 a prolongé ce plafond jusqu'au 1er trimestre 2024.

Étaient concernées les PME au sens européen : moins de 250 salariés, avec un chiffre d'affaires annuel de 50 millions d'euros au plus ou un total de bilan de 43 millions d'euros au plus.

Sur ces huit trimestres, la variation annuelle publiée de l'ILC a toujours dépassé 3,5 % : elle est allée de 4,43 % à 6,69 %.

Le dispositif n'est plus en vigueur, mais son effet est définitif : une révision ultérieure, à la hausse comme à la baisse, ne peut pas rattraper la part de variation de l'ILC qui dépassait 3,5 % sur ces trimestres. Le plafond reste donc intégré dans les indexations suivantes, comme le détaille notre astuce sur les erreurs d'indexation. Il ne visait que l'ILC : un bail indexé sur l'ILAT ou l'ICC n'était pas concerné. Pour recalculer un loyer révisé sur cette période, la Direction générale des entreprises a publié une foire aux questions qui détaille les cas de figure.

Quand sort le prochain indice des loyers commerciaux ?

Le prochain ILC, celui du 3e trimestre 2026, est attendu fin décembre 2026. L'INSEE publie chaque indice au cours du troisième mois qui suit la fin du trimestre : fin juin pour le 1er trimestre, fin septembre pour le 2e, en décembre pour le 3e, fin mars pour le 4e. La valeur paraît ensuite au Journal officiel, le même jour que l'ILAT et l'ICC.

L'an dernier, l'indice du 3e trimestre 2025 était paru au Journal officiel le 17 décembre 2025. Cette page est mise à jour automatiquement dès que l'INSEE publie un nouvel indice.

Ce calendrier compte pour ta trésorerie. Si ta clause vise le 3e trimestre et que ton loyer s'indexe au 1er janvier, le nouvel indice sort quelques jours seulement avant l'échéance. L'appel de loyer de janvier peut alors arriver au montant de l'an passé, et la différence être régularisée plus tard. Mieux vaut le savoir avant qu'un rappel de plusieurs mois arrive d'un coup.

Comment vérifier l'indexation de ton loyer ?

Tu as reçu un avis d'échéance avec un nouveau loyer ? Cinq minutes suffisent pour le vérifier.

1. Retrouve la clause d'indexation dans ton bail : l'indice (ILC, ILAT ou ICC), le trimestre de référence et la date d'indexation.
2. Note le loyer de l'année précédente et l'indice qui a servi à le calculer. S'il s'agit de la première indexation, c'est l'indice de base mentionné dans le bail.
3. Lis dans le tableau le nouvel indice, celui du même trimestre un an plus tard.
4. Applique la formule, ou laisse faire le calculateur plus haut sur cette page.
5. Compare au montant de l'avis. Un écart de quelques centimes vient d'un arrondi. Un écart plus net vient presque toujours d'un mauvais trimestre ou d'un mauvais indice de référence.

Si l'écart persiste, écris à ton bailleur ou à son gestionnaire en joignant ton calcul et les valeurs de l'INSEE. La plupart des erreurs d'indexation se règlent ainsi, sans conflit.

Anticiper l'indexation dans ta trésorerie

Le loyer est souvent la plus grosse charge fixe d'un commerce, et l'indexation le fait bouger une fois par an, à une date connue. C'est l'une des rares hausses de charges que tu peux prévoir des mois à l'avance.

Trois habitudes suffisent :

1. Note dans ton prévisionnel la date d'indexation et le trimestre de référence de ton bail. Tu sais alors quel indice attendre et quand il sortira.
2. Chiffre la hausse avant la publication. Sur un loyer de 2 400 € par mois, soit 28 800 € par an, chaque point de pourcentage d'indexation représente 288 € par an. La tendance des derniers trimestres, dans le tableau, donne un ordre de grandeur fiable.
3. Vérifie l'avis d'échéance dès qu'il arrive, avec la méthode ci-dessus.

Le loyer n'est pas la seule charge liée au local : la fiche consacrée au loyer de notre guide des dépenses détaille aussi la TVA, le dépôt de garantie et les charges locatives, et le simulateur de CFE estime l'impôt local qui suit le même local. Pour tout réunir dans un prévisionnel, le guide du plan de trésorerie montre comment ranger ces échéances mois par mois. Dans Cadrio, tu peux enregistrer ton loyer comme budget récurrent et voir son effet sur ta trésorerie des prochains mois.