Lucien FaberPrendre un local commercial coûte souvent bien plus que le premier loyer. Selon le local, il faut ajouter un pas-de-porte versé au propriétaire, le rachat du droit au bail au locataire qui s'en va, des droits d'enregistrement, des honoraires. Ces sommes tombent toutes au même moment, avant l'ouverture, quand l'entreprise n'encaisse encore rien.
Qui paie les frais d'accès au local, et à qui ?
Le futur locataire, mais pas toujours au même bénéficiaire. Tout dépend de la façon dont tu entres dans les lieux.
Tu signes un nouveau bail avec le propriétaire. Il peut te demander un pas-de-porte, aussi appelé droit d'entrée : une somme versée en plus du loyer, qui n'est pas remboursée à la fin du bail.
Tu reprends le bail d'un commerçant qui part. Tu lui rachètes son droit au bail : le locataire sortant (le cédant) te transmet son bail, et le prix lui est versé à lui, pas au propriétaire.
Dans les deux cas, un intermédiaire peut intervenir et facturer ses honoraires, selon le mandat signé avec lui.
Combien coûtent les frais d'accès au local ?
Aucun barème : le pas-de-porte comme le prix du droit au bail se négocient librement, et dépendent surtout de l'emplacement. Leur montant et leurs modalités de paiement doivent figurer dans le bail ou dans l'acte de cession.
Le pas-de-porte
Au moment de rédiger le bail, il faut décider avec le propriétaire de sa nature :
- Un supplément de loyer, le cas le plus fréquent. Il est alors pris en compte dans la révision triennale et dans la fixation du loyer au renouvellement, et il est soumis à la TVA si le loyer l'est lui-même.
- Une indemnité, qui compense un avantage accordé au locataire, sans lien avec le montant du loyer.
La qualification n'est pas un détail : elle change le traitement du pas-de-porte au fil du bail. Fais-la écrire noir sur blanc.
Le droit au bail
La cession d'un droit au bail supporte des droits d'enregistrement, en principe payés par le repreneur, sauf si l'acte de cession prévoit l'inverse :
| Part du prix de cession | Droits d'enregistrement |
|---|---|
| Jusqu'à 23 000 € | 0 % |
| De 23 001 € à 200 000 € | 3 % |
| Au-delà de 200 000 € | 5 % |
Un minimum de 25 € s'applique. Pour un droit au bail acheté 60 000 €, les droits représentent 3 % de 37 000 €, soit 1 110 €.
Quand paie-t-on ces frais ?
Le droit au bail se paie à la signature de l'acte de cession, le plus souvent en une fois. Le pas-de-porte peut être versé en une fois à la signature du bail, ou échelonné en plus du loyer, si le bail le prévoit.
À ces sommes s'ajoutent, le même mois, le premier loyer, le dépôt de garantie et souvent les premiers travaux d'aménagement. C'est ce cumul qu'il faut financer, pas seulement le prix d'entrée.
Que vérifier avant de payer ?
- La nature du pas-de-porte (supplément de loyer ou indemnité) est-elle écrite dans le bail ?
- Le montant et l'échéancier figurent-ils dans le bail ou dans l'acte de cession ?
- Pour une cession de bail, le bail d'origine autorise-t-il la cession, et à quelles conditions ? Le propriétaire doit-il être appelé à l'acte ?
- Qui paie les droits d'enregistrement ? En principe le repreneur, mais l'acte peut en décider autrement.
- La durée restante du bail repris : un droit au bail cher sur un bail qui expire bientôt n'a pas la même valeur qu'en début de bail.
Comment payer moins pour entrer dans un local ?
- Négocier le couple pas-de-porte et loyer. Un pas-de-porte élevé se justifie par un loyer plus bas, et inversement. Compare le coût total sur la durée du bail, pas l'une des deux lignes.
- Échelonner le pas-de-porte. Le bail peut prévoir un paiement par échéances : la somme ne change pas, mais ta trésorerie de lancement respire.
- Intégrer les droits d'enregistrement dès la négociation. Ils s'ajoutent au prix du droit au bail : intègre-les dès la négociation pour ne pas les découvrir chez le notaire ou l'avocat.
- Regarder les locaux vacants depuis longtemps. Un propriétaire qui cherche un locataire depuis des mois renonce plus facilement au droit d'entrée.
Comment prévoir les frais d'accès dans sa trésorerie ?
Ces frais relèvent du plan de financement de l'installation, pas du budget mensuel. Additionne tout ce qui sort avant l'ouverture : prix d'entrée, droits d'enregistrement, honoraires, dépôt de garantie, premier loyer, travaux. C'est ce total qui dit combien il faut emprunter ou apporter.
Puis regarde ce qui continue après : si le pas-de-porte est échelonné, il devient une ligne récurrente à côté du loyer, jusqu'à la dernière échéance. Et garde une marge sur les premiers mois : une ouverture retardée de quelques semaines, ce sont des loyers payés sans chiffre d'affaires en face.
Questions fréquentes sur les frais d'accès à un local commercial
Quelle différence entre pas-de-porte et droit au bail ?
Le pas-de-porte est versé au propriétaire lors de la signature d'un nouveau bail. Le droit au bail est payé au locataire sortant, qui te cède son bail en cours. Le premier n'est pas remboursé à la fin du bail ; le second supporte des droits d'enregistrement.
Le pas-de-porte est-il soumis à la TVA ?
Oui, si le loyer du bail est lui-même soumis à la TVA, c'est-à-dire si le propriétaire a opté pour la TVA. Sinon, il ne l'est pas.
Le pas-de-porte est-il remboursé à la fin du bail ?
Non. Contrairement au dépôt de garantie, le pas-de-porte n'est pas restitué au départ du locataire.
Combien coûtent les droits d'enregistrement sur un droit au bail ?
Rien jusqu'à 23 000 €, puis 3 % de la fraction comprise entre 23 001 € et 200 000 €, et 5 % au-delà, avec un minimum de 25 €. Ils sont en principe à la charge du repreneur.
Peut-on payer le pas-de-porte en plusieurs fois ?
Oui, si le bail le prévoit : le droit d'entrée peut être versé en une fois ou par échéances, en plus du loyer.